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但大規模資金的擴張並沒有給陽光100帶來預料中的掌聲。

據瞭解,溫州生態城成立於2014年8月28日,主要業務為持有溫州生態城項目的土地使用權及進行開發及管理項目位於浙江省溫州市鹿城區林裡單元,規劃總占地約3160畝,總建築規模約300萬平方米,擬建設成為溫州最大、環境最優且唯一的生態宜居山水大城,現已通過公開摘牌取得三塊住宅用地,共計占地面積約330畝。

11月1日晚間,陽光100公司董事會宣佈,公司全資附屬公司陽光壹佰集團簽訂一項增資擴股協議,向溫州生態城公司進行註資獲得其51%股權,同時簽訂一項股權轉讓協議收購溫州中信昊園公司49%股權。

2010年~2014年,陽光100負債率分別為91.38%、92.67%、91.83%、90.14%,凈負債更是高達360%、406%、422%、442%、209%。即便成功登陸港交所敲鐘後,陽光100的償債壓力依舊不小。2014年,盡管陽光100收入同比增23.1%至71.04億元人民幣,但期末公司貸款及借款總額卻高達148.4億元,其中一年內到期未償還債務80.04億元,但同期公司現金及其等價物僅為25.6億元。

自上市以後,一直被貼以“保守、謹慎”標簽的陽光100中國控股有限公司,便一改以往的保守、謹慎。繼高調收購李亞鵬旗下的雪山小鎮項目後,陽光100近日於溫州再下一城。

然而,對於一向保守謹慎的陽光100來說,收購擴張卻並非易事。數據顯示,2004年陽光100的銷售額30億元,10年(2013年)之後,該公司的銷售額僅為53.53億元。10年的時間,讓萬科、恒大、保利等房企成為千億企業,卻並沒有讓陽光100的銷售額翻番。

從保守到擴張

“今年上半年,街區綜合體在陽光100項目數中占比17%,我們期望是占‘半壁江山’。未來陽光100還將借助資本,通過盤活房地產存量進行擴張,或將回歸一線城市。”陽光100主席兼總裁易小迪還在接受媒體采訪時表示。

而母公司陽光100控股也認為,溫州項目(溫州中心)的定位非常符合陽光100過去的專長,在二三線城市開發城市綜合體、新型的街區商業。

一直以來,中國的商業地產泡沫被人詬病,這其中以三四線城市為甚。據仲量聯行數據顯示,2014年至2016年,優質商鋪新增供應預計將達2370萬平方米,為2013年存量的59.5%。部分二三線城市短期內開發量過大,尤其是位於非成熟商圈、由不具備商場運營經驗的發展商開發的項目占比較高,未來一段時間內市場空置率可能持續處於高位,有關投資方將陷入泥潭。

或許是受此影響,雖然陽光100以街區綜合體發展模式的故事敲開瞭資本市場的大門,但遺憾的是,也因此被投資者看空。2014年年初,在該公司上市前一周,市場突傳陽光100公開發售額度不足。上市當天(2014年3月13日),陽光100掛牌上市開盤僅報出低於招股價格,並一度跌落到3.05港元的低價位,最終報收於3.73港元/股,下跌0.27%。

另據陽光100提供的資料顯示,該公司已與資本合作,在北京、深圳、重慶等地尋找擬合作項目,將通過重新定位和改造、加入商業街區和社區配套服務,來重新啟動這些項目。

資料顯示,陽光100所做的街區式綜合體大部分均位於天津市、重慶市、武漢市、南寧市等二線、三線城市。截至2014年上市前,陽光100擁有25個開發中項目,折合土地儲備約1170萬平方米,其中多用途商務綜合體及復合性社區分別為530萬平方米及640萬平方米,分別占土地儲備的45.3%及54.7%。這些項目中,約有61.8%位於二線城市,38.2%位於三線城市。

其所謂街區綜合體不同於傳統商業地產,將更為註重滿足人的體驗和社交的商用場,業態更是囊括瞭如住宅、高星級酒店、高檔寫字樓等業態。並據陽光100副總裁范小沖表示,目前街區式商業這類產品在整個公司開發業務占比中不算太高,但未來轉型的目標是專註於開發這類產品,不再涉及住宅開發。

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對於項目的發展,陽光壹佰集團表示,註資溫州中心項目、溫州生態城項目及收購溫州中信昊園項目有利於陽光壹佰集團股東的整體利益。此外,收購代價均合理,有利於陽光壹佰集團主導該等項目的管理及營運,有利於公司對陽光壹佰品牌使用的控制,並可利用公司的經驗及競爭優勢開發以上三個項目。

除此之外,陽光100還表示將找機會進入一二線城市,但這大規模擴張的背後不僅使得本就債臺高築的陽光壹佰一如既往地維持高負債,也讓其一直堅持的街區式商業再次引來投資者的擔憂。

2010年陽光100利潤為2.7億元,到瞭2011年就隻有0.6億元,2012年,其利潤再次沖高至3.84億元,而到瞭2013年前三季度,其利潤額卻隻有0.74億元。到瞭2015年,陽光100雖然在上半年實現銷售收入同比增176.2%至23.6億元人民幣,股東應占凈利潤同比增228.4%至0.72億元人民幣。但毛利率卻僅為13.7%,較去年全年的21.2%繼續下滑。

“在此次簽下的溫州生態城增資擴股協議中,陽光壹佰集團將註資1.0408億元作為公司新註冊資本(原始投資註冊資本1億元),提供約4.236億元的股東貸款以結清溫州生態城部分集團內部結餘,以及根據溫州生態城需要進一步提供約4286萬元股東貸款。”公司公告稱。註資完成後,溫州生態城公司將成為陽光100的附屬公司(陽光壹佰集團將擁有溫州生態城公司註冊資本的51%)。

2004年開始,執行董事易小迪就帶領陽光100逐漸走上一條“去住宅化,增加街區綜合體的投資比重”的轉型道路。在2010年最終放棄赴港上市之後,陽光100更是利用超過3年的時間,再次對業務結構進行瞭調整。而在該公司2014年的上市招股書中也重點提到,未來主打的產品有兩種,一種是多用途商務綜合體,另一種是復合性社區。

長期的銷售疲軟不僅使得陽光100負債高企,手上用於擴張的資金更是捉襟見肘。

今年6月10日,陽光100高調宣佈,將收購演員李亞鵬持有的中書控股雲南雪山藝術小鎮項目51%股權。與此同時,開創優客工場的毛大慶同樣也成為陽光100的擴張目標。在北京光華路項目的合作之後,雙方近期還簽署瞭全國范圍的合作協議,陽光100將借此為旗下街區綜合體平臺提供更多的特色資源接口。

截至今年年中,陽光100的貸款和借貸總額依舊高達156.97億元,其中62.04億元貸款需要在一年內償還,44.17億元需要在一年到兩年內償還。更讓人擔憂的是,由於上半年內支付項目收購款較多,現金等價物為人民幣17.42億元,較2014年大幅減少8.15億元。

街區式商業的悲喜

內容來自163新聞

縱觀陽光100近幾年來的發展,可以概括成“街區式商業”“收購”和“高負債”這幾個關鍵詞。

自此,而一直被外界貼上“保守”的陽光100仿佛是找到瞭“人生方向”,開始自己在街區商業上的擴張。

此外,陽光100在街區綜合體中的大比例持有,也使得其沉淀大量資金,身軀愈重,很難讓其在保持低負債的同時,尋求利潤和規模的平衡。

並且在其規劃中,溫州中心項目創新的部分將從陽光100在2015年的一系列創新合作入手。其中,毛大慶的優客工場、互聯網時代辦公產品鳳凰工社、跟李亞鵬合作的文化創意市集,以及“JumpStreet”跳躍街運動品牌將成為首批可能的意向進駐品牌。此外,溫州中心還將引入托尼洛·蘭博基尼奢華酒店入駐運營。

並且,自從2010年陽光100加大街區綜合體的比例以來,其企業利潤不僅陷入波動,企業負債率保持在90%以上的水平、凈負債比例更是屢次超過2的危險線。

陽光100維持高負債 街區商業擴張模式之困



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netease 本文來源:中國經營報





新聞來源http://money.163.com/15/1107/04/B7PS3U6O00253B0H.html
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